Operação

Condomínios

A administração de condomínios dentro do painel: a carteira de prédios da administradora, unidades com fração ideal, moradores, orçamento, o rateio mensal com a memória de cálculo, prestação de contas, áreas comuns, assembleia, ocorrências, portaria e o Portal do Morador.

A lógica do módulo

A conta do painel é a administradora, e cada condomínio é um prédio dentro dela. Uma administradora pode cuidar de um prédio ou de trezentos na mesma conta, e o trabalho sempre começa escolhendo o prédio na Carteira.

  • O módulo não cobra e não paga. Ele diz quem deve quanto e por quê (o rateio) e registra os fatos do prédio. Boleto, PIX, baixa e régua são do Financeiro, no Contas a Receber de sempre, e por isso o condomínio já aparece no fluxo de caixa, na DRE, na conciliação e na inadimplência.
  • Cada condomínio tem o próprio caixa. O dinheiro de um prédio nunca se mistura com o de outro, e a despesa entra no Contas a Pagar com o caixa do condomínio.
  • Permissão diz o que a pessoa faz; o mandato diz em qual prédio. Quem tem Screen:Condominio:Admin enxerga a carteira inteira. Síndico, subsíndico, conselho, zelador e porteiro enxergam só os prédios em que têm mandato vigente.
  • A memória do rateio é congelada. O morador vê a fração dele sobre o total da despesa, e não um número solto. Esse cálculo é gravado no fechamento e continua explicável anos depois, mesmo que a fração mude.

Ordinária é do inquilino, extraordinária é do proprietário (Lei 8.245/91, artigos 22 e 23). Em unidade alugada, o fechamento separa as duas partes para cada responsável. Obra de fachada nunca cai no boleto de quem só deve a taxa.

Antes de começar

O que precisa estar prontoPor quê
Módulo condominio ativoÉ o que destrava o bloco Condomínios no menu, dentro de Operação.
Financeiro configuradoA cota de cada unidade nasce como conta a receber. Sem forma de recebimento e conta bancária, o rateio fecha mas ninguém consegue pagar.
A planilha das unidadesBloco, unidade, fração ideal e moradores. É o jeito mais rápido de carregar um prédio inteiro, com a conferência da soma das frações.
Permissões separadasScreen:Condominio:View para consultar, Screen:Condominio:Manage para cadastrar, Screen:Condominio:Importar para a planilha, Screen:CondominioRateio:View para ver rateio e prestação, e Screen:CondominioRateio:Fechar e Screen:CondominioRateio:Reabrir, separadas de propósito, porque mexem em dinheiro já comunicado.

O mapa do menu

Menu

Item do menuO que faz
CarteiraOs condomínios que você enxerga, em cards. É daqui que se entra em cada prédio.
MoradoresA busca de morador em todos os prédios do seu escopo.
ConfiguraçõesA configuração do módulo e os padrões de condomínio novo. Permissão: Screen:Condominio:Config

Dentro de cada condomínio

Item do menuO que faz
Painel e UnidadesO resumo do prédio, a grade das unidades e a ficha de cada uma.
Importar e AcessosA planilha das unidades e os mandatos de síndico, conselho e zelador.
Orçamento, Grupos, Rateio, Leituras e FundosA previsão do ano, o fechamento do mês e os fundos. Permissão: Screen:CondominioRateio:View
Áreas, Assembleias, Ocorrências, Comunicados, Manutenções e PortariaA operação e a governança do prédio.

Cadastrar o condomínio e carregar as unidades

CondomíniosCarteira

Os condomínios da carteira em cards. Síndico com um prédio só vê um card, com o atalho para entrar direto.

  1. Na Carteira, cadastre o condomínio. O caixa próprio dele é criado junto.
  2. Entre no prédio e abra Importar. A planilha é lida no próprio navegador e a prévia mostra linha a linha o que vai entrar antes de gravar.
  3. Confira a soma das frações. Ela precisa fechar em 100%. Se a planilha veio com 0,8214 querendo dizer 0,8214%, o importador percebe pela soma do arquivo inteiro e corrige em bloco, avisando em cada linha.
  4. Abra Unidades para ver a grade com fração, morador e situação, e a ficha de cada unidade com moradores, histórico e pendências.
  5. Em Acessos, dê o mandato ao síndico, ao conselho e ao zelador, com início e fim. Mandato vencido não é apagado: sai do escopo pela data e o histórico continua legível.

Em cada unidade, o responsável financeiro (quem recebe a cobrança) e o responsável legal (quem é convocado para a assembleia) podem ser pessoas diferentes.

Encontrar um morador

CondomíniosMoradores

A busca de morador em todos os condomínios que você enxerga, com o atalho para a unidade.

  1. Busque por nome ou documento. A busca respeita o seu escopo: o síndico só acha morador do prédio dele.
  2. Abra a unidade para ver os vínculos, o histórico e o que está em aberto.

Montar o orçamento do ano

CondomíniosCarteiraCondomínioOrçamento

Os itens da previsão anual, o total e a simulação da cota de cada unidade antes de a assembleia aprovar.

  1. Lance os itens da previsão com o valor mensal e o tipo de rateio.
  2. Despesa que cai num mês só (13º do zelador, seguro, IPTU) entra no anual e contribui com um duodécimo por mês, para a cota daquele mês não dobrar.
  3. Use Grupos quando uma despesa é só de parte do prédio: só as lojas, só a torre B.
  4. Leve a simulação para a assembleia. Aprovado, o orçamento define a cota ordinária de referência, que é o valor que a cobrança recorrente usa até o rateio do mês ser publicado.

Fechar o rateio do mês

CondomíniosCarteiraCondomínioRateio

De onde veio cada despesa, quanto ficou a cota de cada unidade, a variação contra o mês passado e contra a previsão, e a simulação de critério.

  1. Em Leituras, digite a água e o gás do mês em grade, como o zelador faz com a prancheta. A primeira leitura de um medidor não gera consumo, só serve de ponto de partida.
  2. No Rateio, confira os itens: despesas do Contas a Pagar, lançamentos manuais, fundos e consumo, cada um com o critério (fração ideal, igualitário, por tipo de unidade, consumo, grupo ou unidade específica).
  3. Simule antes de fechar. É a simulação que impede o fechamento errado que já virou boleto.
  4. Feche e publique. Os recebíveis em aberto daquela competência são ajustados para o valor do rateio e ganham o demonstrativo.

Publicar nunca mexe em recebível já pago: a diferença vira item da competência seguinte, com o nome de sobra. E depois da data de corte nada é ajustado, porque o boleto já foi enviado ao morador.

Fundos e prestação de contas

CondomíniosCarteiraCondomínioFundos

Os fundos de reserva e de obras com o extrato de movimentos, e a prestação de contas de cada competência fechada.

  1. Em Fundos, acompanhe o saldo e o extrato de cada fundo. O saldo é reconciliado todo dia.
  2. A prestação de contas da competência junta balancete, demonstrativo do rateio, inadimplência, fundos e o comparativo com a previsão, com o hash do fechamento impresso para provar que o documento não mudou.
  3. O conselho registra o parecer: aprovado, aprovado com ressalva ou rejeitado.

Competência já publicada e com parecer do conselho não reabre. Ela recebe uma retificação, um fechamento novo que aponta para o original, e o original continua legível.

Áreas comuns e reservas

CondomíniosCarteiraCondomínioÁreas

As áreas comuns do prédio com a regra de cada uma e a agenda de reservas.

  1. Cadastre a área (salão de festas, churrasqueira) com a taxa, a caução, a cota de reservas por unidade e o termo de uso.
  2. Decida se o inadimplente pode reservar. Com a regra ligada, a reserva da véspera é revalidada contra o débito.
  3. Aprove, recuse ou cancele as reservas na agenda. O motor é o mesmo do módulo Espaços, que já garante que duas pessoas não reservam o mesmo horário.

Assembleia, ocorrências e comunicados

CondomíniosCarteiraCondomínioAssembleias

A lista de assembleias e a mesa ao vivo: check-in, quórum na tela o tempo todo, votação, apuração e ata.

  1. Convoque com a pauta. Cada pauta tem o próprio peso e a própria base: obra vota por fração sobre o total, eleição de síndico por unidade entre os presentes.
  2. Na mesa, faça o check-in. Inadimplente conta para instalar a assembleia e não conta para votar, e o limite de procurações é conferido na entrada.
  3. A ata sai pronta do que aconteceu e pode ser editada até ser assinada. Depois disso, correção vira ata retificadora.
  4. Em Ocorrências, registre a infração. A multa só pode ser julgada quando o prazo de defesa passou ou a defesa chegou, e só vira boleto depois de julgada e mantida.
  5. Em Comunicados, publique o aviso e acompanhe quem leu. Comunicado publicado não se edita, porque o morador já leu.

Manutenções e portaria

CondomíniosCarteiraCondomínioManutenções

As manutenções obrigatórias ordenadas por vencimento, e a portaria com as autorizações de entrada e o movimento do dia.

  1. Cadastre AVCB, elevador e caixa d'água. A data do próximo vencimento vem do laudo, e manutenção obrigatória sem laudo anexado é recusada.
  2. Vistoria reprovada não empurra o vencimento: o prédio continua irregular até a próxima aprovada.
  3. Na Portaria, autorize visitantes com QR e leia o código na guarita. O log mostra o que foi liberado e também o que foi negado.

O código do QR aparece uma vez só, na criação. Nenhuma tela mostra de novo. Quem perdeu cancela e cria outro.

Portal do Morador e app

CondomíniosConfigurações

A configuração do módulo e os padrões aplicados a cada condomínio novo.

  1. O morador entra no Portal do Morador com CPF e data de nascimento, ou com um código enviado ao e-mail do cadastro. Quem tem duas unidades escolhe na entrada.
  2. Lá ele vê as faturas com PIX ou boleto, o demonstrativo do rateio, reserva a área comum, lê os comunicados, abre ocorrência e vê a prestação de contas publicada.
  3. O app Partiu Condomínio usa a mesma conta e a mesma sessão do portal, e soma o push e o QR de visitante.
  4. O pagamento feito no portal ou no app dá baixa sozinho no Contas a Receber quando o banco confirma.

O que acontece sozinho todo dia

A rotina diária do condomínio roda às 06:50, depois da geração dos recebíveis (06:25) e da rotina de mensalistas (06:40), e antes da régua de cobrança (09:10).

  • Reconcilia o saldo dos fundos com os movimentos.
  • Fecha o prazo de defesa das infrações vencidas. Ela não julga nem cobra: quem decide a multa é gente.
  • Publica o comunicado agendado e concilia o PIX e o boleto pagos pelo portal.

Ela não gera cobrança. Quem gera é o Contas a Receber, no horário dele, e quem cobra é a régua.

Erros comuns e o que fazer

SintomaCausa provávelO que fazer
A importação diz que a soma das frações não fechaFalta unidade na planilha, ou tem fração digitada errada.Confira a prévia linha a linha antes de gravar. O importador não aceita um prédio que não soma 100%.
O síndico não vê o condomínio deleO mandato não foi criado ou já venceu.Em Acessos do condomínio, confira o mandato e a data de fim.
Publiquei o rateio e o boleto não mudouO recebível já estava pago, ou a publicação passou da data de corte.É o comportamento esperado. A diferença entra na competência seguinte como sobra.
Não consigo reabrir uma competênciaEla já tem parecer do conselho, ou falta a permissão de reabrir.Com parecer, faça a retificação. Sem parecer, peça Screen:CondominioRateio:Reabrir e informe o motivo.
A perda de água passou de 20%Diferença grande entre o medidor geral e a soma dos individuais.Provável vazamento. A perda entra como item próprio, rateado por fração, e não é escondida no consumo de ninguém.

Perguntas frequentes

O módulo gera o boleto do condomínio?

Não. Cada unidade ativa tem uma cobrança recorrente no Contas a Receber com a cota de referência do orçamento. Quando o rateio do mês é publicado, os recebíveis em aberto são ajustados para o valor certo. Boleto, PIX, baixa e régua continuam sendo do Financeiro.

Como a administradora separa o que o síndico de cada prédio vê?

Pelo mandato, em Acessos. Quem não tem Screen:Condominio:Admin só enxerga os condomínios em que tem mandato vigente, e isso vale na tela e na API.

Para onde vão os centavos que sobram na divisão?

Para as unidades, um centavo por vez, pelo método do maior resto, com desempate fixo. O resíduo fica registrado no fechamento e o mesmo mês recalculado dá sempre o mesmo resultado.

E a unidade do zelador, que é isenta?

Tem peso zero, e a fração dela é redistribuída entre as unidades pagantes. Sem isso faltaria exatamente a fração dela para cobrir a despesa, todo mês.

O morador vê o nome de quem está devendo?

Não. A prestação de contas publicada no portal é sempre anonimizada.

A multa pode ser cobrada direto?

Não. Só depois de passar o prazo de defesa ou de a defesa chegar, e depois de julgada e mantida. Multa sem direito de defesa é anulada em juízo.

Para onde ir depois

Financeiro

Onde a cota do condomínio vive de verdade: boleto, PIX, baixa e régua. Veja Financeiro.

Espaços

O motor de reserva que as áreas comuns usam. Veja Espaços.

Sistema

Perfis e permissões de tela. Veja Sistema.

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Última revisão: 19 de setembro de 2026